Der portugiesische Immobilienmarkt 2016 / 2017

Stefan Humpenoeder 07-12-2016 15:08:31

Die portugiesische Immobilienwirtschaft kann sehr zufrieden auf das Jahr 2016 zurückblicken. Es war wiederum ein erfolgreiches, arbeitsreiches und bewegtes Jahr  gezeichnet von einem hohem Handelsvolumen und steigenden Preisen fuer Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien. Es war auch ein Jahr der Rekorde, in dem die Gesamtzahl der Besucher der Algarve ein neues Allzeithoch erreicht hat. Die kontinuierlich steigende Popularität Portugals sowie der starken Zustrom von hunderttausenden Erst-Urlaubern, die aufgund der derzeitigen Turbulenzen in anderen Urlaubsländern an die sichere Algarve kommen sind  zwei  massgebende Gründe fuer die Rekordzahlen in der Tourismusbranche. Als Folge dessen wurden 40.000 neue Arbeitsplätze geschaffen. Nach einigen schwierigen Jahren hat dies zu einer erheblichen Verringerung der Arbeitslosigkeit in diesem Sektor geführt. So konnten wir auch eine Verlängerung der Saison über die traditionellen Sommermonate hinaus beobachten.  Hotels, Restaurants und andere touristische Einrichtungen waren auch in den Monaten Mai, Juni, September und Oktober sehr gut gebucht. Schon im Jahr 2015 hat sich diese Entwicklung abgezeichnet, aber weitaus weniger ausgeprägt. Außerdem ist die Nachfrage nach Mietwohnungen für langfristige Nutzung in allen Preisklassen beträchtlich gestiegen. Viele dieser Langfristmieter wünschen eine Immobilie erst zu mieten bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen. Sie wollen so herausfinden, ob die Algarve  der passende Standort fuer sie ist;  aber auch Bewerber des erfolgreichen NHR Steuer Programms sind interessiert langfristig eine Immobilie zu mieten, da Sie eine Adresse und einen offiziellen Mietvertrag vorweisen muessen. Die Algarve hat viel zu bieten und wer das Land und seine Leute kennt, der weiss eines….. je länger man hier verweilt umso verlockender wird es einen Platz an der Sonne zu besitzen.

Die steigende Nachfrage nach Immobilien dieses Jahr kam überwiegend von Käufern aus Skandinavien, Frankreich, Deutschland, Belgien, Italien und der Schweiz und das oft im Zusammenhang mit dem NHR-Programm. Die Briten waren auch in 2016 aktiv wie immer, aber für sie war 2016 ein Jahr der Extreme aufgrund der Volatilität des Pfund Sterling /Euro-Kurses. Vor dem Brexit war das Pfund Sterling sehr stabil, was es für Interessenten natürlich leichter gemacht hat einen Immobilienkauf abzuschließen, während nach dem Brexit das Sterling Schwäche zeigte, was wiederum für britische Verkäufer in Portugal ein Vorteil war, da sie aufgrund des günstigen Umtauschkurses niedrigrer Kaufangebote akzeptieren konnten.

Programme wie “Das Goldene Visum” und “NHR” scheinen weiterhin erfolgreiche Mittel zu sein um ausländische Käufer zu gewinnen und wir erwarten, dass dies im Jahr 2017  nicht viel anders sein wird. Besonders das NHR Programm ist so erfolgreich, da immer mehr Menschen vor allem aus dem Norden Europas über dieses Programm und seine Vorteile erfahren. Die Abkürzung NHR steht für "Non Habitual Residence", was so viel heißt wie: nicht gewöhnlicher Wohnsitz. Gemäß diesem Gesetz sind Renten, Pensionen, Zinsen, Dividenden und Tantiemen, die aus nicht-portugiesischen Quellen stammen, unter bestimmten Bedingungen von der Einkommenssteuer befreit, wenn Sie Ihren Wohnsitz nach Portugal verlegen.

Sobald einer Person der NHR Status gewährt wurde, wird diese von der Einkommensteuer befreit und das für einen Zeitraum von 10 Jahren. Dieses Programm ist ein attraktives Angebot für viele Ausländer, die von einer Erholung der Immobilienpreise profitieren möchten, während sie 10 Jahre Steuer Urlaub machen. Der Markt profitiert von dieser Art von Käufern, da sie einen starken Anreiz haben  erworbenes  Eigentum während dieser 10 Jahre zu halten. Es ist auch ein Beitrag zu mehr wirtschaftlicher Aktivität außerhalb der Sommermonate zugunsten der lokalen Unternehmen.

Erwartungsgemäss wurden vor allem neu erbaute Immobilien in 2016 schnell an den Mann gebracht. Das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage hat sich wieder zugunsten der Verkäufer entwickelt, da der grosse Überhang an unverkauften Immobilien nun fast verschwunden ist. Es gibt jedoch noch einige Banken, die ein grosses Portfolio an Immobilien halten, welche während der Finanzkrise wegen Kreditausfall an die Kreditinstitute gegangen sind.  Meist sind diese Immobilien aber entweder überteuert und/oder einfach nicht attraktiv für die Käufer. Die Wahrheit ist, dass viele Banken nicht schon bei Beginn der Krise  die übernommen Immobilien auf ein realistisches Preisniveau abgesenkt haben. Die Entscheidungsfindung bei Banken ist oft langsam und so wurde der Druck auf die Banken durch die herbeigeführten Bilanz Probleme immer grösser.

Alles in allem ist der portugiesische Immobilienmarkt in sehr guter Verfassung mit einer starken Nachfrage von Käufern und Mietern gleichermaßen. Im Schnitt sind die Preise von Wohnimmobilien in den vergangenen 12 Monaten um 9 % gestiegen, was am am oberen Ende des in unserer 7- 9% Einschätzung vor einem Jahr lag. Die aktuellen Preise liegen immer noch ca. 30 % unter dem Niveau von September 2008/2009.

Das derzeitige Niedrigzinsniveau bedeutet, dass es niemals billiger war z.B. eine 5-jährige Festzinshypothek in Portugal zu wählen. Aber nur wenige Banken können Festzins- Hypotheken mit einer 5 jährigen Laufzeit anbieten.  Längere Laufzeiten wie etwa 10 oder 20 Jahre stehen bei Festzinshypotheken leider noch nicht zur Verfügung. Nach 5 Jahren wird dann der variable Zinssatz angesetzt. Die Bankmargen sind um 25 Basispunkte auf 1,25 % für die besten Kunden gegenüber 1,5 Prozent vor einem Jahr gesenkt worden. Das gilt allerdings nur fuer wenige Banken.  Viele Banken sind (noch) nicht dazu in der Lage aufgrund ihrer schwachen Bilanzen wie bereits zuvor erwähnt.  Wir erwarten jedoch, dass sich das bald ändern wird und die Bankmarge sich bald der Marke von 1 % annähern wird.

Die Rekapitalisierung der Banken in Europa ist ein Prozess, der länger dauert als erwartet…..für Banken in Portugal sieht das nicht anders aus. Aber einige Banken sind besser kapitalisiert als andere und sind bereits sehr aktiv bei der Vergabe neuer Kredite. 

Bei der Meinungsbildung über die Marktaussichten für 2017 sind nicht nur die wirtschaftlichen Aussichten für Portugal für das bevorstehende Jahr zu berücksichtigen, sondern auch die von anderen Volkswirtschaften. Die Wirtschaft in Portugal ist auf einem guten Weg, es geht aber nur langsam voran und das vor allem auch nur aufgrund der wirtschaftlichen Erholung in Europa. Portugals Gesamtverschuldung bemessen am Bruttoinlandsprodukt beträgt immer noch nahe zu 130 % bei einem Haushaltsdefizit von 2,7%.  Letzteres liegt also über dem mit der Europäischen Kommission vereinbarten Wert von 2,3 % . Der Grund für die langsamen Fortschritte bei der Reduzierung des Haushaltsdefizits ist, dass die Linke Regierung verschiedene Sparmaßnahmen rückgängig gemacht hat, als Sie an die Regierung kamen .

Da die Algarve ein Schmelztiegel der Kulturen ist und immer schon Käufer aus der ganzen Welt angezogen hat, ist es wichtig zu sehen, wie sich andere Volkswirtschaften bei der Analyse der Immobilienpreisentwicklung verhalten. Trotz des jüngsten Zinsaufwärtstrend werden die Zinsen wohl auf historisch niedrigem Niveau bleiben. Obwohl sich die wirtschaftlichen Bedingungen für Europa verbessern, d,h.  niedrigere Arbeitslosigkeit, höhere Unternehmensgewinne, sowie höhere Ausgaben der Verbraucher, ist der Vormarsch von populistischen und nationalistischen Parteien in ganz Europa vor allem Grund zur Sorge in einigen Ländern, welche  im Jahr 2017 Wahlen abhalten, nämlich Frankreich, Deutschland, die Niederlande. Das kommende Jahr wird deshalb noch einige Herausforderungen mit sich bringen. Nach dem Brexit und dem überraschenden Wahlsieg von Herrn Trump könnten diese  Parteien mit ihrem Anti-Immigrations- und Anti-Globalisierungkurs von noch mehr Stimmen profitieren. Jede dieser Wahlen könnte dafür sorgen, das wiedermal eine Zeit von Unsicherheit und Zurückhaltung der Verbraucher anbricht, das würde eventuell auch einen Immobilienkauf im Ausland betreffen.

Aber wenn wir uns auf das Wesentliche besinnen, dann muss man feststellen, dass die europäische und die amerikanische Wirtschaft auf einem sehr soliden Wachstumspfad ist. Das war auch schon so bevor Herr Trump ein großes Investitionsprogramm für die Infrastruktur seines Landes verprochen hat und somit viele Arbeitsplätze schaffen will. Die jüngsten Zahlen hinsichtlich des Verbrauchervertrauens in der Eurozone lassen uns optimistisch stimmen, dass sich die wirtschaftliche Erholung in Europa weiter fortsetzt, daran werden auch Brexit und Trump nichts aendern. 

Für 2017 erwarten wir ein weiteres gutes Jahr für die Immobilienwirtschaft mit vielen neuen und einzigartigen Bauprojekten privater und gewerblicher Natur (IKEA Loule), die wiederum zügig vom Markt absorbiert werden können. Wir prognostizieren einen leichten Rückgang des gesamten  Transaktionsvolumen von Immobilien im Vergleich zum  Jahr 2016. Die Immobilienpreise werden vorrausichtlich weiter wachsen mit einem Anstieg von ca. 5 %. Es wird also alles andere als langweilig werden.

Wir sehen Portugal und insbesondere die Algarve ganz klar auf der Gewinnerseite für die kommenden Jahre. Das über so viele Jahre so gut gehütete Geheimnis ”Algarve “ wird gerade von vielen Nationen entdeckt und geschätzt.

Stefan Humpenöder, Dipl.-Kfm.

Robert Bijker. Dipl.-Kfm.

Yellow Homes- Land and Houses Algarve

Ihr deutscher Partner fuer Immobilien an der Algarve seit 20 Jahren